Torno sull’attività lab aperta su questo blog in
merito al “mandato a titolo oneroso” per rispondere alla domanda più volte
sollevata dai lettori:
L’attuale legislazione permette di operare su Mandato?
Ne ho parlato con L’Avv.to Massimo Chimienti, specialista del mondo immobiliare,
conosciuto per la sua attività formativa a supporto agli agenti immobiliari.
Buongiorno
Massimo, grazie per la disponibilità e per il supporto che ci offri.
La domanda è:
siamo
abituati a parlare di incarico o mandato di vendita o di acquisto, in un
ipotetico confronto tra Mediazione e Mandato quali differenze ci sono?
Ciao Raffaele, permettimi innanzitutto di farti
i complimenti per la splendida iniziativa che hai avviato su Facebook con il
gruppo Sei un Agente Immobiliare se… che
non esiterei a definire un vero successo Social.
Per entrare in tema, iniziamo a dire che il rapporto che lega il venditore e
l’acquirente all’agente immobiliare viene nella prassi definito,
indistintamente, “incarico a mediare”
o “mandato” e ciò, non è corretto.
Infatti, il nostro codice civile, pur inserendola
tra i contratti tipici, non definisce la mediazione ma all’articolo 1754 ci dice
che è mediatore “colui che mette in
relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato
ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di
rappresentanza”.
Carattere essenziale della figura del mediatore
è la sua imparzialità, intesa
come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di
preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, che renda riferibile al “dominus” l’attività
dell’intermediario.
Prima di esaminare il mandato, occorre esaminare
la differenza tra la mediazione ed altre figure affini, quali il contratto di
agenzia e quello di procacciamento di affari.
Allora quali
sono le differenze tra mediatore e mandatario?
La figura del mediatore, si distingue da quella
dell’agente, in quanto, l'incarico
conferito al primo riguarda un
singolo affare, mentre, l'incarico di agenzia riguarda un numero indefinito di prestazioni
della stessa specie da svolgere in una determinata zona, derivando dalla
stabilità dell'incarico nell'ambito di tale zona l'esclusiva a vantaggio dell'agente (cui spetta altresì il
trattamento di fine rapporto) e l'obbligo del preponente di corrispondere le
provvigioni anche per gli affari da lui conclusi direttamente, mentre il
compenso al mediatore - come al procacciatore di affari (il cui rapporto è
caratterizzato dalla mancanza di esclusiva e di vincolo di stabilità) - spetta
solo quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari, invece, si distinguono sotto il profilo della
posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il
quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione
dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile
ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. I due
rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di un'attività di
intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari,
onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al
compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che
l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei
soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso.
Fatte
queste doverose distinzioni, passiamo ad esaminare il contratto di mandato
e le implicazioni che esso potrebbe avere nelle trattative immobiliari.
Esso, ai sensi e per gli effetti dell’articolo
1703 c.c., è il “contratto col quale una
parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”; il
mandatario, è obbligato per contratto ad eseguire una o più attività per conto
del mandante, anche in sua diretta rappresentanza (se vi è procura) e “con la
diligenza del padre di famiglia” (art. 1710 c.c.).
Quindi
accanto alla figura classica del mediatore ve ne potrebbe essere un’altra, quella
del “mandatario a titolo oneroso”.
Per poter scientemente valutare quale rapporto
instaurare con il cliente, tuttavia, è necessario esaminare le differenze tra i
due istituti sotto due profili, quello della responsabilità e quello del
diritto al compenso.
E per
quanto riguarda la responsabilità?
Secondo un recente orientamento
giurisprudenziale, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale”, che si
concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto
che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere
requisiti formali ed abilitativi, come nel caso del mediatore per il quale
prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria
attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento
nella stessa per le sue caratteristiche;
- quella
del mandatario ha natura contrattuale.
Riferendoci
al diritto al compenso?
Il mediatore ai sensi dell’art. 1759 c.c. avrà
diritto alla provvigione ogniqualvolta la conclusione dell’affare si
concretizza per effetto del suo intervento; ciò, si verifica quando tra le
parti si sia costituito un vincolo giuridico, che consenta a ciascuna di esse
di agire nei confronti dell’altra, inadempiente, per ottenere una sentenza che
produca gli stessi effetti del contratto non concluso;
- il
mandatario ha diritto alle sue spettanze, a prescindere dalla conclusione o
meno dell’affare, per il sol fatto di aver esaurito il proprio compito
osservando le disposizioni ricevute.
Può un
agente immobiliare essere legittimato a concludere un mandato a tiolo oneroso?
Per rispondere al quesito basta ricordare che l’oramai
abolito ruolo, prevedeva quattro sezioni:
a) Agenti
immobiliari in cui sono iscritti coloro che intendono svolgere
l’attività di mediazione per la conclusione di affari relativi ad immobili ed
aziende;
b) Agenti
merceologici in cui sono iscritti coloro che svolgono attività di
mediazione per la conclusione di affari concernenti merci, derrate e bestiame;
c) Agenti
con mandato a titolo oneroso (solo per il settore immobiliare) si
iscrivono i mandatari a titolo oneroso che operano nel settore immobiliare per
conto e su incarico di una sola parte, dalla quale esclusivamente possono
pretendere il compenso;
d) Agenti
in servizi vari in cui sono iscritti coloro che svolgono attività per
la conclusione di affari relativi al settore servizi, nonché tutti gli altri
agenti che non trovano collocazione in una delle altre sezioni.
Era ed è possibile ottenere l’iscrizione in più
sezioni del Ruolo per cui, gli agenti immobiliari (rectius mediatori
immobiliari), che siano iscritti nell’apposita sezione, potranno ricevere ed
accettare mandati a vendere e/o acquistare immobili, rimanendo legati, anche al
fine di evitare possibili conflitti di interesse, solo alla sola parte
conferente l’incarico.
Non v’è dubbio che una soluzione come quella
appena prospettata potrebbe promuovere la collaborazione tra agenti immobiliari
che, rappresentando le parti opposte, potrebbero far concludere affari.
Grazie
Massimo per la tua sempre precisa e chiara interpretazione.
BENE
BENE BENE …direi che abbiamo smarcato un punto importante!
Come sempre
è gradito un Vs. commento in merito all’articolo.
Rel=Raffaele
Racioppi
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