venerdì 28 marzo 2014

Mediazione Vs.Mandato! Ne ho parlato con l'Avvocato Massimo Chimienti


Torno sull’attività lab aperta su questo blog in merito al “mandato a titolo oneroso” per rispondere alla domanda più volte sollevata dai lettori:
L’attuale legislazione permette di operare su Mandato?
Ne ho parlato con L’Avv.to Massimo Chimienti, specialista del mondo immobiliare, conosciuto per la sua attività formativa a supporto agli agenti immobiliari.
 visita il sito dell'Avvocato ChimientiBuongiorno Massimo, grazie per la disponibilità e per il supporto che ci offri.
La domanda è:
siamo abituati a parlare di incarico o mandato di vendita o di acquisto, in un ipotetico confronto tra Mediazione e Mandato quali differenze ci sono?
Ciao Raffaele, permettimi innanzitutto di farti i complimenti per la splendida iniziativa che hai avviato su Facebook con il gruppo Sei un Agente Immobiliare se… che non esiterei a definire un vero successo Social.
 cliccare sulla foto per vedere il gruppoPer entrare in tema, iniziamo a dire che il rapporto che lega il venditore e l’acquirente all’agente immobiliare viene nella prassi definito, indistintamente, “incarico a mediare” o “mandato” e ciò, non è corretto.
Infatti, il nostro codice civile, pur inserendola tra i contratti tipici, non definisce la mediazione ma all’articolo 1754 ci dice che è mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Carattere essenziale della figura del mediatore è la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, che renda riferibile al “dominus” l’attività dell’intermediario.
Prima di esaminare il mandato, occorre esaminare la differenza tra la mediazione ed altre figure affini, quali il contratto di agenzia e quello di procacciamento di affari.
Allora quali sono le differenze tra mediatore e mandatario?
La figura del mediatore, si distingue da quella dell’agente, in quanto, l'incarico conferito al primo riguarda un singolo affare, mentre, l'incarico di agenzia riguarda un numero indefinito di prestazioni della stessa specie da svolgere in una determinata zona, derivando dalla stabilità dell'incarico nell'ambito di tale zona l'esclusiva a vantaggio dell'agente (cui spetta altresì il trattamento di fine rapporto) e l'obbligo del preponente di corrispondere le provvigioni anche per gli affari da lui conclusi direttamente, mentre il compenso al mediatore - come al procacciatore di affari (il cui rapporto è caratterizzato dalla mancanza di esclusiva e di vincolo di stabilità) - spetta solo quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari,  invece, si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. I due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di un'attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso.
Fatte queste doverose distinzioni, passiamo ad esaminare il contratto di mandato e le implicazioni che esso potrebbe avere nelle trattative immobiliari.
Esso, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1703 c.c., è il “contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”; il mandatario, è obbligato per contratto ad eseguire una o più attività per conto del mandante, anche in sua diretta rappresentanza (se vi è procura) e “con la diligenza del padre di famiglia” (art. 1710 c.c.).
Quindi accanto alla figura classica del mediatore ve ne potrebbe essere un’altra, quella del “mandatario a titolo oneroso”.
Per poter scientemente valutare quale rapporto instaurare con il cliente, tuttavia, è necessario esaminare le differenze tra i due istituti sotto due profili, quello della responsabilità e quello del diritto al compenso.
E per quanto riguarda la responsabilità?
Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale”, che si concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere requisiti formali ed abilitativi, come nel caso del mediatore per il quale prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche;
-  quella del mandatario ha natura contrattuale.
Riferendoci al diritto al compenso?
Il mediatore ai sensi dell’art. 1759 c.c. avrà diritto alla provvigione ogniqualvolta la conclusione dell’affare si concretizza per effetto del suo intervento; ciò, si verifica quando tra le parti si sia costituito un vincolo giuridico, che consenta a ciascuna di esse di agire nei confronti dell’altra, inadempiente, per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso;
-  il mandatario ha diritto alle sue spettanze, a prescindere dalla conclusione o meno dell’affare, per il sol fatto di aver esaurito il proprio compito osservando le disposizioni ricevute.
Può un agente immobiliare essere legittimato a concludere un mandato a tiolo oneroso?
Per rispondere al quesito basta ricordare che l’oramai abolito ruolo, prevedeva quattro sezioni:
a) Agenti immobiliari in cui sono iscritti coloro che intendono svolgere l’attività di mediazione per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende;
b) Agenti merceologici in cui sono iscritti coloro che svolgono attività di mediazione per la conclusione di affari concernenti merci, derrate e bestiame;
c) Agenti con mandato a titolo oneroso (solo per il settore immobiliare) si iscrivono i mandatari a titolo oneroso che operano nel settore immobiliare per conto e su incarico di una sola parte, dalla quale esclusivamente possono pretendere il compenso;
d) Agenti in servizi vari in cui sono iscritti coloro che svolgono attività per la conclusione di affari relativi al settore servizi, nonché tutti gli altri agenti che non trovano collocazione in una delle altre sezioni.
Era ed è possibile ottenere l’iscrizione in più sezioni del Ruolo per cui, gli agenti immobiliari (rectius mediatori immobiliari), che siano iscritti nell’apposita sezione, potranno ricevere ed accettare mandati a vendere e/o acquistare immobili, rimanendo legati, anche al fine di evitare possibili conflitti di interesse, solo alla sola parte conferente l’incarico.


Non v’è dubbio che una soluzione come quella appena prospettata potrebbe promuovere la collaborazione tra agenti immobiliari che, rappresentando le parti opposte, potrebbero far concludere affari.
Grazie Massimo per la tua sempre precisa e chiara interpretazione.
BENE BENE BENE …direi che abbiamo smarcato un punto importante!

Come sempre è gradito un Vs. commento in merito all’articolo.
Rel=Raffaele Racioppi

giovedì 20 marzo 2014

SIAMO 5000 …abbiamo stupito tutti …siamo stupiti ANCHE NOI!!!


“Devi aggiungere nel post in alto che questo gruppo può nuocere gravemente al fatturato, sono due giorni che non riesco a smettere di leggere i post e sono contento perché era tempo che non riuscivo a ridere parlando del lavoro che faccio da anni e che amo!”

…una delle tante mail che mi sono arrivate!

Io che ho creato il gruppo Sei un Agente Immobiliare se... non pensavo che saremmo arrivati a questi numeri!
Meno di 10gg fa (domenica 9 marzo) avevo solo idea dell’obiettivo che volevo raggiungere: sdrammatizzare con una risata il momento tosto che gli agenti immobiliari stanno vivendo.

Da troppo tempo la categoria è oggetto di un bombardamento “negativo”, i numeri che segnalano un ancora cali, …la politica che non ci aiuta, …le banche che non riprendono ad erogare, …etc.  serviva un’Area Relax.

A un certo punto, due pensieri si incrociano:
Il gruppo Facebook sulla mia zona geografica di nascita ed il ricordo di un episodio, curiosissimo, accadutomi in agenzia tanti anni fa!
Mi sarebbe piaciuto raccontarvi chissà quale studio sul Viral Marketing o sulla Guerrigla Marketing, ma nella realtà dei fatti, Sei un Agente Immobiliare se… è figlio di un banale e casuale incrocio di pensieri.

Ben presto ho compreso, però, le grandi potenzialità di crescita monitorando la velocità con cui le mie iscrizioni dirette si riproducevano e da lì partire con i progetti ebook e libro è stato un attimo.
Man mano che i numeri crescevano due sentimenti si affacciavano in contemporanea: l’eccitazione da successo virale (chi mastica un po’ le dinamiche dei social può capire quanto sia imprevedibile e difficile far partire la viralità)  e l’ansia da gestione dei grandi numeri (basta un nulla non gestito e si scatena il finimondo).

 clicca sulla fotografia per vedere il gruppo su Facebook

Speravo di poter mantenere il gruppo trasversale a qualunque forma di appartenenza, ma non ne avevo la certezza. E per questo ho pubblicato e lasciato come annuncio sempre in evidenza la comunicazione di servizio che trovate ancora nel gruppo:

tutti i post non inerenti al tema/ contenti annunci / pubblicità /
o in qualsivoglia modo offensivi verranno cancellati!
... questa è l'area relax degli A.I.!

Chiarire questo è stato fondamentale, sia come rassicurazione per chi entrava sia come facilitazione per chi moderava il gruppo.
A tal proposito permettetemi di ringraziare per il supporto e per la collaborazione Massimiliano Russo, Marco Franceschini, Salvatore Coddetta, Luca Gramaccioni ed Andrea Russo che ad oggi mi supportano nella gestione, probabilmente a loro seguiranno altri amministratori del gruppo, tutti “volontari” che lavorano nei ritagli di tempo per supportare le iniziative, immaginate solo che lavoro ci possa essere nell’organizzare, impaginare e preparare l’ebook ed il libro.
Il gruppo ispira ed ognuno mette del suo per interpretare Marco ha Avuto l’idea del Selfie (dare un volto ai contatti, Max oltre a moderare ha proposto la localizzazione per trovarsi, io ho pensato alla presentazione tra collehi bussando con i piedi e anche Salvatore, Luca ed Andrea appena inseriti sono già propositivi ed operativi.
Grazie!

Il successo oltre che dai numeri è stato confermato da messaggi, mail, telefonate a tutti i livelli dai piani più alti del RE italiano al neofita che appena arrivato ci scrive che è bello vedere tanti colleghi che parlano come se fossero una grande famiglia.

Se siamo riusciti a strappare un sorriso a qualche collega abbiamo raggiunto l’obiettivo.

E ora in chiusura permettetemi di dire che:
 
SONO ORGOGLIOSO DI AVER DIMOSTRATO
CHE GLI AGENTI IMMOBILIARI
POSSONNO E VOGLIONO DIALOGARE
IN MANIERA CIVILE,
…PRESCINDENDO DALLE APPARTENENZE!

In molti mi stanno chiedendo, dopo il raggiungimento dei 5000, quale è la prossima fermata.
Volete la verità?
...non lo so!!!
Gli Amministratori del gruppo hanno buttato li dei numeri...


...in fondo basterebbe che ogni membro invitasse qualche suo contatto!

Le promesse si mantengono, a breve il libro gratis per tutti!!!
A tal proposito, mi pregio di anticiparvi che alla consegna del libro sarà possibile fare una libera donazione, il cui ricavato andrà totalmente devoluto ad una missione per la quale Luca da anni è attivo come volontario, Luca stesso ci aggiornerà dettagliatamente sull'utilizzo dei fondi.

Grazie a tutti!

Rel=Raffaele Racioppi

martedì 18 marzo 2014

Presentati ad un Collega …bussando con i piedi!


Che cosa significa "bussare con i piedi"?
Lo spiego con un esempio: invitati a cena in casa di amici, ci presentiamo con una bottiglia di vino e un cabaret di dolci. Potremmo dire che, arrivando davanti alla porta degli amici, abbiamo bussato con i piedi, perché avevamo le mani ingombre. Insomma, è il contrario di mani vuote!

Ritorno a scrivere ancora ubriaco del successo del Gruppo Facebook Sei un Agente Immobiliare se… che in una settimana si è sviluppato alla velocità della luce contando oltre 4.200 adesioni.
Un’esplosione di viralità sociale che, credo, non abbia precedenti nel panorama Immobiliare italiano.

La cosa sorprendente e inaspettata, almeno quanto il numero di adesioni, è la capacità di confrontarsi, il rispetto reciproco e soprattutto la voglia comune di staccare la spina qualche minuto per concedersi una risata, dimostrata dai membri del gruppo.

 clicca per vedere il gruppo

Un nutrito gruppo di agenti immobiliari che tra una battuta e l’altra è, anche, capace di approcciare serenamente temi importanti.
Questo articolo nasce leggendo tra i post.
La grande voglia di conoscersi, di confrontarsi a prescindere qualunque appartenenza è un preludio sano e naturale verso l’apertura alla collaborazione, che benché riconosciuta dai più come necessaria, risconta nei fatti, ancora grande resistenza.

E allora ho ripreso un tema che affrontavo giorni fa in un aula, sul come avere un  approccio con il Collega.
Nel dettaglio il tema era come creare una relazione se quando lo chiamo, mi risponde: “non collaboro”.

Io credo che, il classico approccio telefonico: "ciao, m’interessa il tuo immobile collaboriamo?"  sia sbagliato.
Non ci si dovrebbe presentare chiedendo!
…è molto probabile ottenere un rifiuto!

E allora come possiamo fare???

BUSSA CON I PIEDI!
Presentati offrendo la tua merce!

Io farei così!
Mi organizzerei sistematicamente per conoscere nuovi colleghi, bussando alla loro porta con le mani occupate da materiale relativo ad immobili esclusivi nel mio portafoglio da offrirei per collaborare.
Un approccio è più costruttivo.
Siete d’accordo?
Quasi certamente la risposta cambierebbe in: "prego collega accomodati, sei il benvenuto!"

Vi invito a riflettere anche sul termine: sistematicamente che non ho usato a caso, perché un obiettivo “produttivo” potrebbe essere quello di ampliare giornalmente i numero dei contati con i colleghi.

Immagino che qualcuno mi dirà: ma come tu, l’ipertecnologico, quello dei google glass, delle mega piattaforme ci dici di andare a bussare con i piedi?

"Certo!

La collaborazione non è uno strumento/software, ma un modello di lavoro basato sulla fiducia e sulle relazioni.
Le relazioni sul, web e sulla terra, nascono dalla conoscenza, dalla fiducia e, perché no, in un momento come questo dal bisogno, l’importante è creare contatti!
Lo strumento, poi, certamente, renderà tutto più facile, veloce e strutturato, ma, particolarmente per chi vive l’HighTech con diffidenza, l’approccio che parte dalla presentazione fisica è una buona partenza!

Un ultimo consiglio se proverete a bussare con i piedi… fate piano non dovete sfondare la vetrina!!!

Cosa ne pensate? È una buona Idea? Vale la pena provare?
Lasciate un Vs Commento.

Rel=Raffaele Racioppi

domenica 9 marzo 2014

Sei un Agente Immobiliare se…


In tanti anni di agenzia e di aule ne ho viste e sentite tante che, se le avessi appuntate, ne avrei potuto fare un libro!
Un peccato non averlo fatto!

…ora voglio vedere se riusciamo a recuperare utilizzando i Social Network. 

Sarà l'occasione buona per farci, anche, qualche sana risata!

Ho aperto su Facebook e su G+, rispettivamente un gruppo e una community, intitolate:

“Sei un Agente Immobiliare se…”

Utilizzatelo per raccontare aneddoti, curiosità, scenette o semplicemente …la quotidianità del vostro lavoro.
Chissà alla fine un ebook lo facciamo davvero!

Iscrivetevi, cliccando sulle icone che seguono: 

 vai al gruppo facebook
 vai alla community google


gruppo Facebook:





                     community Google+





condividete questo link sulle vostre bacheche e invitate i colleghi e…
Buon Divertimento
 

Rel=Raffaele Racioppi